שוק הנדל"ן בישראל תמיד היה אחד הנושאים החמים, והשאלה שמעסיקה כמעט כל משפחה ישראלית – האם בכלל מתקרב היום שבו המחירים ירדו? לאחר עשור של עליות מחירים חדות, הציבור התחיל לאבד תקווה, אבל בתקופה האחרונה מורגשת תזוזה – איטית, אך מורגשת. האם 2024 צפויה להביא עמה שינוי משמעותי בכיוון מחירי הדירות? הנה סקירה מעמיקה של הנתונים, הציפיות והאפשרויות לשנה הקרובה.
**התנודות בשוק – סימנים ראשונים להאטה**
בשנה החולפת, ניכרה האטה במספר העסקאות ובקצב עליית המחירים. גורמים שונים מצביעים על כך שמדיניות הריבית הנוקשה של בנק ישראל החלה לתת את אותותיה – הלוואות משכנאות הפכו ליקרות יותר, והביקוש לדירות ירד בהדרגה. בנוסף, מדיניות המיסוי החדשה על משקיעים וההגבלות על רכישת דירה שניה מייצרות פחות תמריצים לרוכשים פוטנציאליים. גם לקבלנים כבר פחות משתלם להתחיל פרויקטים במחירים הנוכחיים.
**הצע מול ביקוש – פערים שמתחילים להצטמצם**
לצד הירידה בביקוש, נרשמת גם מגמת גידול בהיצע – במיוחד בזכות תוכניות ממשלתיות להאצת בנייה. בקרב ראשי משרד השיכון והממשלה יש נכונות לעודד היתרי בנייה ופיתוח מואץ, בעיקר בפריפריה, אבל גם באזורים מרכזיים. יחד עם זאת, יש לשים לב כי התהליכים בשוק הנדל"ן איטיים ולעיתים לוקחים שנים להתרחש בפועל.
**ואיפה אנחנו בעצם עומדים?**
עדיין מדובר בשוק קשיח יחסית – ישנם משפרי דיור שמעדיפים להמתין "לימים טובים יותר", וכך גם קבלנים שמושכים את המלאי ומנסים להימנע מירידת מחירים. בצד השני, משפחות רבות מתקשות לקבל משכנתאות בתנאים הנוכחיים ולכן מקפיאות רכישות. הביקוש שמונע מתוך צורך אמיתי אמנם מקשה על ירידת מחירים חדה, אך השוק נמצא בתקופה של קיפאון יחסי. ההיסטוריה מלמדת שלאחר קיפאון כזה לעיתים נראית תיקון מחירים, אך לא תמיד מדובר בירידה חדה אלא בהתייצבות או ירידה בשוליים.
**2024 – שנה של הכרעה?**
אנליסטים רבים מסמנים את 2024 כשנה שבה יתבהרו כיווני השוק. המשך ריבית גבוהה לצד ייצור מסיבי של דירות יוביל כנראה לירידה מדודה במחיר הממוצע. עם זאת, בענף קיימת מידה רבה של אי-ודאות – השפעות המשך מצב ביטחוני מורכב, החלטות כלכליות חדשות של הממשלה, שינויים במדיניות הבנקים ועוד. מרבית הגורמים צופים שהשוק לא יחזור לעליות המחירים הדו-ספרתיות, ושהציפייה להמשך קיפאון או אף ירידות מתונות תתממש, בוודאי באזורים בהם ההיצע גדל משמעותית.
**דירות יוקרה מול דירות לזוגות צעירים**
נתון מעניין נוסף הוא הפער שצפוי להתרחב בין אזורים ודירות יוקרה לעומת פרויקטים מוזלים. ייתכן שבעוד שבמרכז תל אביב ובפרויקטים נחשקים המחירים יישארו גבוהים, דווקא בדירות "עממיות" או בפרויקטים חדשים בפריפריה נראה ירידות חזקות יותר. הזדמנויות לרוכשים חדשי-דירות עשויות להיפתח לאורך 2024.
**אז האם כדאי לחכות?**
לסיכום, ישנם לא מעט נתונים שמעידים על אפשרות אמיתית שהשנה נתחיל לראות שינוי מגמה ועלילות מחירים בחלק מהאזורים. לא בטוח שמדובר בירידה דרמטית – אבל התייצבות והאפשרות למציאת דירות במחירים נוחים יותר הופכים לתרחיש סביר. מצד שני, מדובר עדיין בשוק בישראל, ששבר לא פעם תחזיות. למשקיעים ומשפרי דיור – ייתכן שזה הזמן לעקוב closely ומהצד, ולרוכשי דירות ראשונה – אולי זו השנה שתחליטו לא לפספס.