בשנים האחרונות הפכה תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, למנוע עיקרי בהתחדשות העירונית בישראל ולכלי חשוב בשדרוג איכות החיים והשבחת ערך הנדל"ן בערים רבות. אך כעת, נראה שהמסיבה עוצרת. שינויים רגולטוריים, תקנות מחמירות ושיח ציבורי ער, מציבים סימני שאלה סביב המשך הדרך – וחלק מהפרויקטים החדשים פשוט נתקעים.
האטה מורגשת – המספרים מדברים בעד עצמם
בעשור האחרון בוצעו אלפי פרויקטים של תמ"א 38 וחיזוק מבנים, בעיקר בערים ותיקות כמו תל אביב, גבעתיים, רמת גן ועוד. אך בחודשים האחרונים, מדווחים יזמים, עורכי דין ודיירים על ירידה דרמטית במספר הבקשות החדשות, בזמן שמספר פרויקטים מתעכבים או מבוטלים. הסיבה העיקרית: שינויים רגולטוריים – בראש ובראשונה, ביטול התמ"א בשלהי 2022 וההחמרה האחרונה בחישובי זכויות בניה, היטלי השבחה ודרישות תכנוניות מחמירות.
המערכת הארגונית משתנה – והפרויקטים נתקעים
השינויים ברגולציה מגיעים מכמה חזיתות. מחד, התנגדויות הולכות וגוברות של שכנים וראשי ערים בטענה לאי התאמה של התמ"א לאופי העירוני, עומסי תשתיות ובעיות תחבורה. מאידך, הרשויות המקומיות מקבלות כוח רב יותר באישור (או דחיית) כל פרויקט, ומחייבות את היזמים ולא אחת את הדיירים לעמוד בדרישות חדשות – תוספת חניה, שטחים פתוחים, מסחר ושיפור חזות העיר – מה שמייקר ומסבך את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים.
בנוסף, היטלי השבחה מתייקרים משמעותית והופכים לאבן נגף כלכלית ליזמים, שפחות ממהרים לתכנן פרויקטים "גבוליים" או כאלה עם כדאיות נמוכה לדיירים. כך, רבות מתכניות החיזוק, בעיקר במרכזי ערים והתחדשות בניינים בודדים, עוברות תהליך בחינה מחדש, והרבה מאוד דיירים מגלים שמה שעד לא מזמן היה נראה מובטח – רחוק מלהיות ריאלי.
הדיירים נבלעים בין הרשויות ליזמים
עיקר הנפגעים מהשינויים האחרונים הם דיירים שמקווים שנים לשפר את איכות חייהם ולהבטיח לעצמם בניין בטיחותי ושדרוג דירתם. אלא שעם כל השינויים, החסמים רק מתרבים: אישורים שנדחים, בקשות שמסורבלות, טפסים חדשים שצריך להמציא בכל שנה
. ומעל הכל, חוסר ודאות באשר לעתיד התמ"א והרגולציה – האם בכלל יש טעם להתחיל את התהליך?
היזמים מצדם, נדרשים להתמודד עם עלויות הולכות ותופחות, זמן עיבוד ארוך יותר ואי ודאות תכנונית ומשפטית שפוגעת בכדאיות הכלכלית של ייזום פרויקט חדש. באקלים כזה, לעיתים רק בניינים גדולים ומתחמים רחבים – כאלה שניתן "לפזר" בהם עלויות ולזכות בתמיכה עקרונית של העיריות – מצליחים לצאת לדרך.
מבט לעתיד – מה החלופות?
האם זהו סופן של ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 בישראל? לא בהכרח. במקומות מסוימים מחפשים פתרונות בזירה המקומית – תכניות החלות על כל העיר, מדיניות ברורה יותר ושיתוף ציבור בתחילת הדרך, המאפשרים לפרויקטים לצאת לדרך במהירות יחסית. עם זאת, הבלבול, חוסר האחידות בין ערים ומדיניות משתנה, הופכים את ההתחדשות העירונית לאתגר של ממש.
המסר המרכזי הוא שקלף התמ"א עושה רושם שכבר לא פועל אוטומטית: בלי תמיכה של הרשויות, תכנון יצירתי והתארגנות דיירים יעילה – השיפוץ ידחה, ואיתו ההזדמנות לשדרוג משמעותי של נכסים ומרחב מגורים. על כל בעל דירה המבקש לבדוק אפשרות לפרויקט חיזוק – לוודא היטב מה אכן אפשרי במצב הנוכחי.
בסופו של דבר, כל הצדדים – דיירים, יזמים ורשויות – יידרשו לגבש מסלול עדכני שישלב את טובת הכלל, בטיחות ושדרוג הסביבה מבלי להפוך את תהליך ההתחדשות למסורבל ויקר מדי.
עד שזה יקרה, עיני כולם נשואות לשינויים בבמה הרגולטורית – האם נזכה לעדכון משמעותי או שמא זוהי תחילת דעיכתה של אחת התכניות המשמעותיות בעיר הישראלית.