בשנה החולפת נרשמת רוח חדשה בשוק הדירות להשכרה בגוש דן: התשואות הולכות ומטפסות, והדבר מורגש היטב כמעט בכל שכונה או עיר במחוז הנדל"ן המבוקש במדינה. עבור המשקיעים, מדובר בפוטנציאל החזר שלא נראה כבר תקופה ארוכה. עבור השוכרים – לעתים קרובות מדובר בעול כלכלי שמחמיר. מה עומד מאחורי תופעת עליית התשואות, ומהם ההשלכות ארוכות הטווח?
מגמת עליית התשואות – מה המספרים מלמדים?
דו"חות אחרונים של פירמות השמאים ונתוני הכלכלנים מצביעים על כך שהתשואה הממוצעת ברוטו מדירה להשכרה בת"א עברה את רף ה-3.3%, ואף באזורים מסוימים בגוש דן כמו בת-ים, חולון וראשון לציון כבר נרשמות תשואות של כ-3.8% ואף 4% על דירות קטנות. מדובר בזינוק בהשוואה לחמש השנים האחרונות, אז עמדו התשואות הממוצעות בעיקר על 2.3-2.7% בלבד. בקונטקסט נדל"ני, זהו שינוי חד ביותר, שמעורר גל חדש של עניין מצד משקיעים פרטיים וחברות.
הגורמים לעליית התשואות: שילוב של כמה מגמות
מדוע דווקא עכשיו רואים עלייה כה חדה בתשואות? ראשית, קצב עליית מחירי השכירות עקף בחלק מהמקומות את קצב עליית מחירי הרכישה – בעיקר בשל עיכובים בבניית פרויקטים חדשים, מגבלות אשראי ועלייה ביוקר המחיה הכללי. שנית, סביבת הריבית הגבוהה מאלצת משקיעים לחפש אלטרנטיבות לרווח בעידן שבו השוק הסולידי לא מציע הרבה. שוק ההון תנודתי, אך הנדל"ן להשכרה לא משאיר מקום לספק – הדרישה לשכירות בגוש דן לא פוחתת.
סיבה נוספת היא העדר פתרונות ממשלתיים רחבי היקף – דוגמת דיור ציבורי משמעותי או רגולציה מרסנת שוק משכנתאות. השוברים מחפשים דירות להשכרה נתקלים בהצע מצומצם במיוחד, ודבר זה מאפשר לבעלי הדירות להעלות את המחירים וליהנות מתשואה גבוהה יותר.
בשורה למשקיעים – או סימן זהירות?
התשואות הגבוהות ממגנטות משקיעים חדשים לשוק: יותר ויותר פרטים שואלים מה עדיף – להחזיק דירה בגוש דן או באזורים פריפריאליים. חלקם אף בוחנים לראשונה השקעות קבוצתיות בדירות להשכרה. עם זאת, חשוב לשים לב שאין מדובר ב"פריצת דרך" שלא תחזור אחורה. אם יושלמו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בגוש דן, או אם הממשלה תפעיל רגולציות משלימות (כגון הגבלת גובה שכר הדירה), התשואות עלולות לרדת שוב.
האם המגמה תימשך?
רבים מעריכים כי בטווח הקצר לפחות, לא נראה התמתנות של עליית התשואות. מחירי דירות הרכישה עדיין אינם צפויים להירד באופן משמעותי, השקל נמצא במגננה והריבית לא צפויה להתמתן בן לילה. מן הצד השני, היצע הדירות המוגבל באזור מוציא יותר ויותר שוכרים לשוק – בעוד שהביקוש לא דועך. המשמעות היא שמשקיעים יוכלו עדיין ליהנות מאפיק השקעה יציב יחסית ומניב.
עם כל זאת, התמונה מורכבת. שוכרי הדירות בגוש דן ניצבים מול מציאות קשה, בעוד שוק המשקיעים חוגג – לפחות עד הפעם הבאה שמישהו ישבור את שיווי המשקל העדין הזה.