שוק הדיור בישראל נמצא בבעיה שלא נראתה פה כבר שנים: מחסור חריף בפועלים זרים שמניעים את ענף הבנייה. למרות שנדמה לעיתים כי הסיבות למחירי הדירות המטפסים טמונות רק במדיניות ממשלתית, בירוקרטיה וספקולציות – המשבר הנוכחי בענף הבנייה מאיים לערער את יציבותו של השוק כולו והסיבה המרכזית לכך היא פשוטה: אין מי שיבנה את הדירות.
הפועלים הזרים מהווים את מנוע הצמיחה העיקרי באתרי הבנייה ברחבי הארץ, ומבצעים את מרבית העבודה הפיזית הקשה והמקצועית. בעשור האחרון, הביקוש ההולך וגובר ליחידות דיור בישראל לווה בזרימה מתמדת של פועלים מסין, מולדובה ומדינות נוספות; אך בחודשים האחרונים, בשל מגבלות הנובעות ממדיניות רישוי קשיחה, מגבלות בטיחות בעקבות המצב הביטחוני וגידול דרמטי בביקוש – החלו להיווצר עיכובים חמורים בהגעת כוח אדם מיומן.
תוצאה ישירה: פרויקטים חדשים מתקשים לצאת לדרך, ורבים מהיזמים מדווחים על עצירה מלאה או האטה דרסטית בקצב הבנייה בפרויקטים קיימים – חלקם גם של דירות מוזלות הנדרשות לאלפי משפחות. לפי הערכות בענף, כיום חסרים בישראל לפחות 20,000 פועלים זרים, כאשר היקף ההיתרים בפועל נמוך בהרבה מהדרישה האמיתית. ההשפעות המטרידות יורגשו כבר בשנה הקרובה על הרוכשים, המשקיעים והיזמים.
ראשית, קיפאון מתקדם בהתחלות בנייה יביא להקטנה דרמטית בהיצע הדירות החדשות – בשוק שגם כך מתמודד עם פער חמור בין ההיצע לביקוש. המשמעות היא דחייה בלוחות הזמנים לאכלוס דירות, התארכות חוזים ואי ביצוע במסגרת הזמן שהובטחה. משפחות רבות עלולות להיתקע ללא דירה מוכנה חודשים – אם לא שנים – מעבר למה שתכננו, ומקביל יזמים חוששים מקנסות והפסדים, לצד צורך בהתמודדות עם רגולציה בלתי סלחנית וחוסר ודאות.
שנית, מחסור בדירות חדשות יחזק את עליות המחירים ממילא – ראינו זאת כבר בעבר בתקופות עיכוב ובנייה. פחות היצע משמעותו עלייה בתחרות על כל דירה בשוק, מה שכמעט בהכרח יביא ל'פרימיום' על דירות חדשות ולעוד רעד בתכניות הדיור למשתכן, במכרזי "מחיר מטרה" ודומיהם. גם דירות יד שנייה יהפכו אטרקטיביות יותר – והשוק יתרגל מחדש לעליות מחירים מתמשכות, בניגוד למה שהיינו יכולים לקוות לו אחרי שנתיים של התייצבות יחסית.
לתמונה נוספת: שוק השכירות. עיכובים בפרויקטים חדשים ישאירו שוכרים קיימים ללא אפשרות לעבור לדירה חדשה. במקביל, משקיעים שמזהים מצוקת היצע יחזרו לשוק – מה שיידחף את מחירי השכירות כלפי מעלה ויסבך עוד יותר את הפריפריה והמרכז כאחד.
ולא רק קצב העבודה נפגע – גם איכותה. מחסור בכוח אדם מיומן מותיר את הקבלנים ואתריהם עם כוח עבודה פחות מנוסה, מה שמייצר סיכון לטעויות, ליקויי בנייה ופגיעה באיכות הדירות, כמו גם לעיכובים הנובעים מהיעדר מיומנויות מקצועיות ספציפיות.
עתיד הבנייה בשוק הנדל"ן תלוי, למעשה, בפתרון שיידע להבטיח זרימה מספקת של פועלים זרים – או לחלופין, השקעה מסיבית בהדרכה והסבה של כוח עבודה מקומי. עד שזה יקרה, שוק הדיור בישראל נכנס לתקופה של חוסר ודאות, שבה כל עסקה וכל הזדמנות תיבחן שוב לאור הסיכון הגובר למחירי יתר ועיכובים – ומאות אלפי משפחות, כמו גם משקיעי נדל"ן, מרגישים את הלחץ ההולך וגובר.