בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד מהנושאים המרכזיים בענף הנדל"ן בישראל. פרויקטי תמ"א 38, פינוי-בינוי ותכניות שונות נועדו לא רק לרענן את פני הערים אלא גם להבטיח מבנים עמידים יותר ולתת תשובה למשבר הדיור. אך מי שמקדם את המיזמים הללו נתקל שוב ושוב במבוך בירוקרטי מסורבל שמעכב ולעיתים אף מסכל את קידום הפרויקטים – כך מזהירים יזמי נדל"ן ותשתיות.
כמעט כל יזם בתחום מספר על מסלול מכשולים בלתי נגמר של טפסים, רגולציה משתנה, הדרישות של הרשויות המקומיות והצורך בקבלת אישורים מגופים ממשלתיים שונים – כל אלו יוצרים תחושת כבדות וסחבת שרבים מרגישים שאי-אפשר לעמוד בה. לא מדובר רק באינטואיציה: נתונים מראים שזמן המימוש של פרויקט פינוי-בינוי בישראל, מהמעמד הראשון ועד לתחילת הבנייה, עומד בממוצע על חמש עד שבע שנים. לעומת זאת, במדינות רבות באירופה הזמנים קצרים משמעותית וההליכים פשוטים ויעילים יותר.
הבירוקרטיה משתלטת על כל שלב בדרך: כבר מהתחלה, יזמים צריכים לעבור דרך ועדות תכנון ובנייה שמסלולים בין הרשויות המקומיות, ועדות מחוזיות ומשרדי ממשלה כמו משרד השיכון והפנים. כל ועדה מבקשת מסמכים נוספים, פירושים שונים להוראות, התכתבויות חוזרות וסבבי שינויים – מה שמייצר עומס רב ומוביל לא פעם לייאוש אצל יזמים קטנים.
"מדובר במערכת שמרנית שלא תמיד רואה את הצורך הדחוף בחידוש העיר ובפתרון למשבר הדיור", אומר רונן, יזם ותיק בתחום. "לעיתים הדרישות משתנות תוך כדי תנועה, ולפעמים יש נהלים שונים בין רשות אחת לשנייה. אנחנו עובדים על פרויקטים שלוקחים שנים רק כדי לצאת לדרך".
בעיה נוספת שמעלים היזמים היא ההתנהלות הלא אחידה בין ערים שונות. ברשויות מסוימות קיימת נכונות לקדם במהירות מיזמי התחדשות, אך באחרות קיימת נטייה לסרבל, להכביד בדרישות ולא מעט פעמים אף להכניס חסמים פרוצדורליים שלא קיימים בכלל בערים אחרות. תנאים לא אחידים אלו יוצרים אפליה בפועל בין אזור לאזור ויוצרים אזורים שמושכים פחות יזמים בגלל המורכבות.
ולא רק זמן יקר מתבזבז – גם הכסף. עלויות מימון הפרויקטים עולות ככל שהבירוקרטיה מתמשכת. יזם שצריך להחזיק צוותי תכנון, יועצים ועורכי דין במשך שנים, מוצא את עצמו נדרס תחת ההוצאות – מה שמקטין את הכדאיות הכלכלית, במיוחד בפרויקטים לשדרוג שכונות מוחלשות.
הפתרונות? יזמים רבים ממליצים להקים "מסלול ירוק" ייעודי להתחדשות עירונית, שכולל תהליך מקוצר מול רגולטור אחד ומיפוי אחיד של כל הדרישות. יש הקוראים להאחדה רוחבית של הנהלים וקביעת מנגנון פיקוח תקיף על לוחות הזמנים לקבלת אישורים.
אם המדינה רוצה לעמוד בקצב הביקושים הענק לדירות, להבטיח חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ולשמור על מרכזי הערים תוססים ובטוחים – עליה להקל משמעותית את הכבדות הבירוקרטית. הצלחת ההתחדשות העירונית תהיה תלויה לא רק ביצירת פתרונות תכנוניים ותקציביים – אלא קודם כל בהסרת המחסומים הביורוקרטיים שמאיימים לעכב ולחנוק אותה.