בחודשים האחרונים מפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) דו"חות החושפים מגמה ברורה וחריגה בשוק הנדל"ן הישראלי: ירידה מתמשכת ברכישת דירות חדשות. הנתונים החדשים פורסמו בדיוק בתקופה שבה העיניים נשואות לענף שמתרגל כבר עשור לצמיחה מתמדת, ביקושים גבוהים ועליות מחירים דרמטיות. הפעם, זה נראה אחרת.
לפי הלמ"ס, מאז תחילת 2024 נרשמה ירידה חדה של מעל 30% במספר הדירות החדשות שנמכרו לעומת התקופה המקבילה אשתקד – שפל שלא נראה מזה מספר שנים. גם מנתוני 2023 עולה שמלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות מצטבר לשיא של יותר מעשור. מומחים מזהירים: מדובר בנתוני רוחב שמסמנים מצוקה אמיתית לא רק בקרב הרוכשים, אלא גם אצל הקבלנים והיזמים.
**מדוע הציבור מפנה גב לשוק הדירות החדשות?**
בין הסיבות הבולטות לירידה: העלאות הריבית הדרמטיות של בנק ישראל, שהפכו את המשכנתאות לבלתי משתלמות עבור משפחות רבות. למשקיע הממוצע, כל עלייה של חצי אחוז בריבית המשכנתא יכולה להיתרגם לאלפי שקלים נוספים בהחזר החודשי – ובסוף, הרבה בוחרים להמתין.
לכך יש להוסיף את אי הוודאות הכלכלית מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל – שגורמת לחשש ולחוסר רצון להיכנס לעסקאות נדל"ן ארוכות טווח. ואם לא די בכך, רכישה בפרויקטים חדשים כרוכה לרוב בתקופת המתנה ארוכה עד למסירת הדירה, ובימים טרופים אלה, הסיכון גדול מהרגיל.
**ואיך זה משפיע על השוק?**
בראיית המאקרו, ירידה דרסטית בהיקף הרכישות מחלישה את שוק היזמות והבנייה: קבלנים מתקשים למכור דירות, אתרי בנייה מתעכבים ופרויקטים חדשים נדחים. כאשר השוק עובר ממצב של "שוק מוכר" – בו הלקוחות נאבקים על כל דירה, ל"שוק קונה" – בו ללקוח פינק קופון רחב לבחירה, הדינמיקה כולה משתנה.
אם המגמה תימשך, אנו צפויים לראות השלכות נרחבות: האטה בבנייה חדשה, עצירת פרויקטים, ואולי אף לחצים כלפי מטה על מחירי הדירות – לראשונה אחרי עשור של עליות. מצד שני, יש המזהירים משוק "תקוע": כלומר, גם ירידה במכירות, וגם קיפאון במחירים, מפני שקבלנים מעדיפים להמתין מאשר להפסיד כסף על הורדות חדות.
**מי המפסידים, ומי (אם בכלל) המרוויחים?**
המפסידים המובהקים הם יזמים קטנים ובינוניים, שנתקלים בקשיי מימון, ועלולים להגיע לחדלות פירעון. גם רוכשי הדירות שלא הספיקו לסיים עסקאות עלולים לגלות שהבנייה בפרויקטים מתעכבת. מנגד, לממתינים על הגדר עשוי להיפתח חלון הזדמנויות: בתקופות משבר לעיתים ניתן למצוא דירות במחירים אטרקטיביים – אבל גם כאן הסיכון לא קטן.
להערכת מומחי נדל"ן, רק שינוי במדיניות הריבית, או התערבות ממשלתית שתספק תמריצים לשוק, עשויים להחזיר את הרוכשים לזירה. בינתיים, שוק הדירות החדשות ניצב בפני אחת התקופות המאתגרות ביותר בשנים האחרונות – וכל זמן שהנתונים מראים ירידה כה חדה, השוק כולו נמצא בחוסר וודאות.
האם זו מגמת עומק שתביא לשינוי נהלים בענף? האם נזכה לראות, סוף כל סוף, ירידת מחירים אמיתית שתקל על הזוגות הצעירים? הנתונים של הלמ"ס מסמנים שהקרב על שוק הדירות החדשות רק מתחיל – ואי הוודאות, ביחד עם הנתונים המדאיגים, אינם משאירים הרבה מקום לאופטימיות בקרב הענף והציבור כאחד.