שוק הנדל"ן הישראלי רווי תהפוכות, וכל שנה נדמה שמוצגת רפורמה חדשה שאמורה 'לטלטל' את ההון של לא מעט משפחות. אחת הרפורמות שמעסיקות ביותר את רוכשי הדירות ואת המשקיעים השנה, היא תקנת מיסוי משפרי הדירות – השינוי שמאיים לשנות את כללי המשחק, וייתכן מאוד שייכנס לתוקפו כבר ב-2024. אם גם אתם שוקלים לשדרג את הדירה – זה בדיוק הזמן להתעדכן בכל מה שחשוב לדעת.
מהי תקנת מיסוי משפרי דירות?
מדובר ברפורמה שמטרתה היא לצנן מעט את הביקושים בשוק הדירות ולמנוע ספסור של דירות מגורים, בעיקר על ידי הבאתם של 'משפרי דירות' לתשלום מס גבוה יותר. משפר דירה, כהגדרתו, הוא מי שבבעלותו דירת מגורים והוא מוכר אותה במטרה לרכוש דירה אחרת, גדולה או חדשה יותר, לצורך מגוריו.
עד היום, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, משפרי דירות נהנו מהקלות מסוימות: הם יכלו לקבל פטור מלא או משמעותי ממס שבח, במידה ומכרו את הדירה הישנה תוך פרק זמן קצוב מרגע רכישת הדירה החדשה. אך חוק ההסדרים לשנת 2024 מציע לשנות זאת, ולקבוע תקנות פחות מקלות, שעלולות להכיל מסים גבוהים יותר על משפרי דירות.
למה בכלל מדברים על שינוי?
מטרת המהלך, לדעת קובעי המדיניות, היא להאט את קצב רכישת הדירות החדשות, שאינו תואם את קצב הבנייה, ולהקטין את הביקוש הכפול (מי שרוכש דירה חדשה מבלי שמכר את הישנה ובכך תורם 'למחסור' המדומה). המדינה רוצה לצמצם את "תרגילי המס" בהם נוקטים לא מעט ישראלים כדי להקטין חבות במס, תוך מחזיקת שתי דירות במקביל לפרקי זמן ארוכים.
האם התקנה באמת תיכנס לתוקף השנה?
על פי נוסח התקנות המתגבש במשרדי האוצר כבר מהמחצית השנייה של 2023, וגם לאור פרסומים עדכניים בנוגע למדיניות הממשלה, נראה כי צפוי שינוי בחקיקת המס על משפרי דירות בשנת 2024. יחד עם זאת, למרות רצון עז לקדם את התקנה – לא כל הפרטים סגורים, ולא לגמרי ברור האם התחולה תהיה רטרואקטיבית, והאם יהיו תקופות מעבר והקלות מיוחדות.
כמה סביר שנראה את המהלך קורם עור וגידים?
הקולות בשוק מעידים על כך שמדובר אכן ברפורמה שנמצאת גבוה בסדר העדיפויות של משרד האוצר, בין היתר משום שמדובר בגביית מס פוטנציאלית גבוהה מאוד לשנת התקציב הקרובה. חלק מהפרשנים מעריכים שהשנה נראה לפחות את אימוץ ההסדר העקרוני, גם אם בפועל התחולה תתחיל באמצע השנה או בתום תקופת מעבר מוגבלת.
איך זה ישפיע עליכם?
במידה והתקנה תיכנס לתוקפה כבר השנה, משפרי דירות עלולים לשלם מס שבח גבוה יותר, או לאבד פטורים עליהם התבססו שנים רבות, מה שיאלץ רבים לתכנן בזהירות רבה יותר את צעדיהם – במיוחד את תיאום הזמנים בין רכישה למכירה. תכנון מס נכון, ליווי משפטי, ואפילו שקילה זהירה של מועד המעבר, יהפכו לקריטיים.
לסיכום:
ההחלטה האם תקנת מיסוי משפרי דירות תיכנס לתוקף ב-2024 תלויה עדיין בשיקולים פוליטיים, דיונים סופיים והחלטות הכנסת. עם זאת, הסיכוי גבוה מהרגיל, ומומלץ לכל מי ששוקל לשדרג דירה לעקוב בתשומת לב – ואולי אף להקדים מהלכים. שינויי המיסוי בתחום הדירות לא קורים כל יום, ולקראת 2024 – ייתכן שהם ממש מעבר לפינה.