איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

השקעה בדירה למטרת השכרה היא אחת מהאפשרויות הנפוצות בשוק הנדל"ן בשנת 2025. אחת השאלות המרכזיות עבור משקיע פוטנציאלי היא: איך ניתן להעריך אם ההשקעה משתלמת? לשם כך נדרש לבצע חישוב תשואה נדל"ן – מדד כלכלי חשוב הבודק את היחס בין גובה ההכנסה מהשכרת הנכס לבין עלותו. בכתבה זו נציג מדריך מדויק ומעודכן לחישוב תשואה על דירה להשקעה.

מהי תשואה בנדל"ן?

תשואה היא אחוז הרווח שאותו מפיק המשקיע מההשקעה הנדל"נית ביחס לסכום הכסף שהושקע. במקרה של דירה להשקעה לצרכי השכרה, מדובר בדרך כלל בתשואה שנתית המתקבלת מהיחס שבין שכר הדירה השנתי להכנסה נטו לבין ההשקעה הכוללת על הנכס.

הפרמטרים שנכללים בחישוב תשואה בנדל"ן

חישוב תשואה נדל"ן מחייב הבנה של מספר משתנים חשובים:

• הכנסה משכירות: סך ההכנסה השנתית משכר הדירה, כלומר דמי שכירות חודשיים מוכפלים ב-12 חודשים.
• עלות רכישת הנכס: המחיר הסופי ששולם על הדירה כולל מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלות שיפוצים (אם היו), ולעיתים גם ריבית על משכנתא לצורך השלמת העסקה.
• הוצאות תחזוקה שוטפות: עלויות עבור ביטוח מבנה, תיקונים, ועד בית ועוד.
• שיעור תפוסה: חשוב לזכור שלא בכל חודש יתכן שהדירה תהיה מושכרת – לכן מקובל לקחת בחשבון שיעור תפוסה ריאלי (לדוגמה: 11 חודשים מתוך 12).

הנוסחה הבסיסית לחישוב תשואה על דירה להשקעה

זהו הנוסח הפשוט לחישוב תשואה שנתית ברוטו:

תשואה ברוטו (%) = (הכנסה שנתית משכירות ÷ עלות רכישת הנכס) × 100

דוגמה: אם דירה נרכשה בעלות כוללת של 1,200,000 ₪ והשכירות החודשית עומדת על 4,000 ₪:

תשואה ברוטו = (4,000 × 12 ÷ 1,200,000) × 100 = 4%

חישוב תשואה נטו

התשואה נטו מציגה תמונה מדויקת יותר של הרווחיות, לאחר הפחתת הוצאות שוטפות:

תשואה נטו (%) = ((הכנסה שנתית משכירות – הוצאות שנתיות) ÷ עלות רכישת הנכס) × 100

באותו מקרה, אם ההוצאות השנתיות מסתכמות ב-6,000 ₪:

תשואה נטו = ((48,000 – 6,000) ÷ 1,200,000) × 100 = 3.5%

מה כוללות ההוצאות השוטפות?

להלן רשימה של הוצאות פוטנציאליות שחשוב לקחת בחשבון בחישוב תשואה נדל"ן:

• ביטוח נכס
• שיפוצים ותיקונים
• תשלומי ועד בית
• פרסום להשכרת הנכס
• תשלום למתווכים במידת הצורך
• חודשים בהם הדירה עומדת ריקה – חוסר תפוסה

חישוב תשואה אפקטיבית – משתנה חשוב בהשוואה בין השקעות

מעבר לתשואה נטו וברוטו, ישנה גם תשואה אפקטיבית – שכוללת גם את אפקט המימון (למשל משכנתא). לעיתים המינוף משפיע משמעותית על הרווח הסופי, לטובה או לרעה. אולם חישוב זה מורכב יותר ומתייחס גם לעלות החוב, החזרי ריבית ועוד.

חשוב להדגיש: כאשר משווים בין נכסים או בוחנים את כדאיות ההשקעה, יש להתייחס לערכי תשואה אחידים – ברוטו או נטו, תוך התאמה מלאה למאפיינים הכלכליים של כל נכס.

הבדל בין תשואה לעומת עליית ערך

בתחום הנדל"ן קיימים שני מקורות לרווח: תשואה שוטפת מעלות ההשכרה, ועליית ערך הנכס לאורך זמן. שני אלו אינם תלויים זה בזה. חשוב להבין שתשואה מתייחסת להכנסה שוטפת בלבד, בעוד שצפי לעליית ערך אינו מובטח או ניתן לחיזוי ברמת דיוק גבוהה.

איך הנתונים הרלוונטיים משתנים בשנת 2025?

נתוני השוק בשנת 2025 מצביעים על כך שהריביות עדיין גבוהות יחסית, מה שהופך את המימון למורכב יותר. מחירי הדירות משתנים בין האזורים בישראל, במרכז הארץ לעיתים קשה למצוא נכסים עם תשואה גבוהה, בעוד שבפריפריה אפשר למצוא תשואות גבוהות – אך עם סיכון מוגבר ומעט פחות ביקוש.

בנוסף, רגולציה חדשה שעתידה להיכנס לתוקף במהלך השנה בתחום השכירות והבעלות, עשויה להשפיע על מבנה ההכנסות. חשוב לעקוב אחר השינויים וכיצד הם עשויים להשפיע על אופן חישוב התשואה בנדל"ן.

סיכום: כלים להערכת תשואה על דירה להשקעה

חישוב תשואה נדל"ן הוא תהליך שדורש איסוף מדויק של נתונים, הבנה של ההוצאות האמיתיות והערכה מושכלת של סיכונים. שימוש נכון בנוסחאות, תוך התאמה למאפיינים האישיים של כל נכס והשוואה מדויקת בין אלטרנטיבות, יכול להעניק למשקיע כלים להבנה כלכלית עמוקה ולקבלת החלטות נבונות יותר בשנת 2025.

טיפים להמשך לימוד עצמאי

• בחנו נכסים בכמה אזורים שונים והשוו תשואות ברוטו ונטו לפי הנתונים שהצגנו.
• בצעו סימולציות של הוצאות שונות – כולל חודשים ללא דיירים – כדי להבין את ההשלכות.
• היעזרו באנשי מקצוע כאשר מדובר בהשקעות גדולות.