שוק הדיור בישראל היה מאז ומתמיד בראש סדר היום הציבורי. אחרי שנים של עליות מחירים חדה, התחלנו לראות האטה מסוימת ב-2023 ו-2024, בעיקר על רקע ריבית בנק ישראל הגבוהה, ההאטה במשק ותהפוכות בשוק הנדל"ן העולמי. כעת, עם מבט קדימה לשנת 2025, נשאלת השאלה – האם מחירי הדירות עומדים להמשיך ולעלות, לעצור, ואולי אף לרדת?
תמונת מצב לקראת 2025
———————
במהלך שנת 2024, נרשמה התייצבות ואף ירידה מתונה במחירים במספר אזורים בארץ. הסיבה המרכזית לכך הייתה סביבת ריבית גבוהה, קושי במשכנתאות והאטה במכירת דירות, בעיקר דירות חדשות. עם זאת, המחסור המתמשך בדירות, גידול האוכלוסין, והביקושים הגבוהים – במיוחד באזורי הביקוש – האטו את תהליך ההתייצבות ומנעו ירידה משמעותית יותר במחירים.
לפי תחזיות האנליסטים ובתי ההשקעות, במידה והריבית בישראל תתחיל לרדת בהדרגה במהלך 2025 – כפי שמרמזים חלק מהסימנים בשווקים – ייתכן שנראה שיפור מסוים בנגישות לאשראי וביכולת הצעירים לרכוש דירה. מצד שני, התחדשות הביקושים עלולה להפעיל לחץ מחודש כלפי מעלה על המחירים, במיוחד באזורי הביקוש כמו תל אביב, גוש דן, ירושלים ומרכז הארץ.
גורמים עיקריים שישפיעו על מחירי הדירות ב-2025
————————————-
1. **סביבת הריבית:** ככל שהריבית תיוותר גבוהה, צפוי לחץ כלפי מטה, שימנע עליות חדות במחירים. הירידה הדרגתית בריבית עשויה להחזיר קונים לשוק ולהוביל לעליית מחירים מחודשת.
2. **היצע הדירות:** קצב הבנייה לא עומד בביקושים הגוברים. האטה בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות, בין היתר בשל קשיים רגולטוריים ומחסור בקרקעות, תדחוף את המחסור עוד יותר בשנים הבאות.
3. **ביקושים דמוגרפיים:** קצב הגידול באוכלוסייה ממשיך להיות מהגבוהים בעולם המערבי. שיעור הלידות, הגירה חיובית ועלייה מהגולה מגבירים את הלחץ על שוק הדיור.
4. **מדיניות ממשלתית:** תכניות לדיור בר השגה, מיסוי משקיעים ומתן תמריצים לקבלנים – לכל אלה השפעה משמעותית. החמרה במיסוי, לדוגמה, יכולה להפחית ביקושים מסוימים, ואילו תמריצים לקבלנים יכולים להאיץ בנייה.
5. **מצב ביטחוני ופוליטי:** אירועים ביטחוניים משמעותיים עלולים לגרום לזהירות בשוק, בעיקר מבחינת משקיעים. מצד שני, חוסר ודאות דוחף לעיתים רבים להעדיף השקעה בנדל"ן.
תחזיות מרכזיות לשנת 2025
————————–
רוב ההערכות מצביעות על כך ששנת 2025 תהיה שנה "מעורבת" מבחינת מגמות. במידה ונמשיך לראות ריבית גבוהה וביקושים מתונים – יתכן שמחירי הדירות ישמרו על יציבות ואף ירדו קלות בפריפריה ובאזורים שבהם עודף היצע. לעומת זאת, באזורים המבוקשים ביותר, ובייחוד בדירות יד שנייה, הביקושים החזקים וההיצע המוגבל צפויים לשמור על רמות מחירים גבוהות ואף לייצר עליות מחירים מתונות.
בניגוד לעשור הקודם שבו נרשמו עליות בשיעורים דו-ספרתיים בשנה, הסבירות היא שנראה טווח תנועות של 0% עד 4% לשנה, כלפי מעלה או מטה, בהתאם לאזור ולמידת ההתאוששות הכלכלית. חשוב גם לעקוב אחרי ענף ההתחדשות העירונית, בפרט תמ"א 38 ופינוי בינוי, שבו מתמקדת כמות הולכת וגדלה של עסקאות בשנים האחרונות.
לסיכום, שוק הדיור הישראלי בשנת 2025 צפוי להיות דינמי ומאתגר. הקונים והמוכרים יאלצו לפעול בזהירות, להתעדכן בהתפתחויות ולעקוב מקרוב אחרי מהלכי הממשלה והמערכת הפיננסית, כיוון שכל שינוי קטן במדיניות או במקרו כלכלה עלול להשפיע במהירות על השוק כולו.