בשנה האחרונה אנו עדים לתופעה מעניינת בשוק הנדל"ן הישראלי: זינוק בביקוש לדירות קטנות, בעיקר באזורים מבוקשים ובקרבת מוקדי תעסוקה, חינוך ותחבורה ציבורית. בין אם זה כתוצאה ממחירי הריביות הגואים, מדיניות המיסוי המחמירה או חזרתם של צעירים ומשפחות קטנות לעיר – ברור שמשהו השתנה.
אז למה דירות קטנות, דווקא עכשיו?
עם עליות המחירים והקושי להשיג מימון לדירות 4-5 חדרים, יותר ויותר זוגות צעירים, סטודנטים, מבוגרים, וגם משפחות חד-הוריות מעדיפים לגור בפתרונות קטנים ועם פחות הוצאות. הבחירה בדירה קטנה הופכת משיקול כלכלי לשיקול של אורח חיים – גמישות גבוהה, פחות התחייבויות, מיקום מרכזי, ואפשרות לעבור במהירות במקרה של שינוי בתעסוקה או במצב המשפחתי.
אבל במקביל, גם המשקיעים מתחילים לגלות מחדש את מגזר הדירות הקטנות. אחרי שנים ארוכות שבהן הרגולציה והמסים הרחיקו משקיעים מהשוק, ולאור העובדה שמחירי השכירות עולים בקצב מהיר – רבים תוהים האם זה הזמן לחזור, הפעם בעסקאות קטנות ואטרקטיביות, שמגלמות ביקושים גבוהים ותשואות מעניינות.
חוזרים בגלל השכירות?
העלייה במחירי השכירות בישראל הפכה את הדירות הקטנות לאופציה שנותנת יחסית "שקט כלכלי" למשקיעים: פיזור סיכונים, פחות חובות, ביקוש כמעט קבוע מצד קהל יעד גדול, ולעתים אף אפשרות להשכיר לטווח קצר או לאוכלוסיית זרים. בעלי דירות מספרים על רשימות המתנה, עליית מחירים חדה ועל סטודנטים שמוכנים לשלם יותר – העיקר לא להישאר ללא דירה בעונה החמה.
דרך נוספת בה המשקיעים פועלים, היא רכישת דירות לשיפוץ וחלוקה מחדש – יצירת דירות קטנות מדירה אחת גדולה, במטרה ליהנות מדמי שכירות גבוהים משמעותית ולעיתים למכור בהמשך בהשבחה.
ההשפעה על שוק הדיור כולו
האם מדובר בתופעה נקודתית, או שמא שינוי מגמה משמעותי? נכון להיום, נראה כי החשש מהשקעות גדולות, ריביות גבוהות ואי־ודאות כלכלית מועיד את המשקיעים לחפש הזדמנויות "בטוחות" יותר. הדירות הקטנות מהוות פיתרון נזיל ונגיש יותר, הן מבחינת עלות (בד"כ מתחת ל-2 מיליון ש"ח) והן מבחינת קלות למציאת שוכר. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בתל אביב, חיפה, ירושלים, ובערים מבוקשות דוגמת רמת גן, נס ציונה ובאר שבע.
אך האטרקטיביות הזו עלולה לייצר מחנק היצע באוכלוסייה שדווקא הכי זקוקה לפתרון מגורים בר השגה. כך, הזינוק בביקושים לדירות קטנות עלול להקשות עוד יותר על שוכרים אשר מחפשים קורת גג בתקציב מוגבל, ולדחוק אותם לפריפריה הרחוקה או לשכירות בדירות מחולקות לעיתים בתנאים ירודים.
מה הלאה?
ההערכה בשוק הנדל"ן היא שאנחנו רק בתחילת הדרך בכל הקשור להסתערות על דירות קטנות, בעיקר כל עוד מחירי השכירות ממשיכים לזנק והחלופות באפיקים סולידיים נותרות לא אטרקטיביות. לעומת זאת, צעדי רגולציה נוספים מצד הממשלה או המשך עליית הריביות, עשויים לבלום את גל המשקיעים – או לפחות לדחוק אותו לאזורים נישתיים בלבד.
ולכן, מי שחושב להשקיע היום בנדל"ן, בייחוד בדירות קטנות, צריך להכיר היטב את המאפיינים, גובה הביקוש וההיצע באזור הנבחר, וכן להיערך לשינויים אפשריים במדיניות המיסוי והמימון. כך או כך, שוק הדיור הקטן חזר למרכז הבמה – ומספק לא מעט סימני שאלה והזדמנויות למי שמבין את השוק.