2024 נפתחת כאשר שוק הדיור הישראלי עומד בצומת דרכים – בין רצף עליות מחירים חסר תקדים לבין לחצים מכיוון הרגולטור, המשכנתאות והמשקיעים. השאלה המרכזית שמעסיקה את הציבור היא האם מחירי הדירות סוף-סוף ייעצרו, או שמדובר בעצירה זמנית בלבד בדרך לשיאים חדשים. הנה מה שמסתמן לשנה הקרובה:
התקררות או הפסקה קצרה בנסיקה?
לאחר עשור של עליות מחירים, 2023 הביאה איתה ניצני ירידה והתמתנות – בעקבות העלאות ריבית, התכווצות המשכנתאות וירידה בביקושים לדירות חדשות. למרות זאת, המחסור ההיסטורי ביחידות דיור, ההגבלות בהיצע והביקוש המתמשך בעיקר במרכז הארץ, הזכירו לכולם שהסיפור רחוק מלהסתיים. ב-2024 נראה המשך אי-ודאות: מצד אחד, יזמים מדווחים על האטה במכירות משמעותית וירידה בביצוע פרויקטים חדשים; מצד שני, קיים מחסור בהתחלות בניה ורשויות התכנון עדיין מתקשות להדביק את קצב הגידול באוכלוסייה.
האם ללכת על רכישה או להמתין להגשת הזדמנות?
קונים פוטנציאליים מוצאים עצמם בדילמה אמיתית: הציפייה להוזלה בדירות ניצבת מול חשש מהמשך ההתייקרות. ברוב אזורי הביקוש, בפרט בתל אביב-גוש דן, לא נצפתה ירידת מחירים משמעותית – והמדינה ממש לא צפויה למהר להוריד את המחירים גם בעתיד הקרוב. במקביל, העליות החדות בריבית הביאו לירידה חדה בנטילת משכנתאות, אבל יש סימנים ראשונים לשיפור מסוים – במידה והריבית תתחיל לרדת בהמשך השנה, עשויים לקרות מהלכי רכישה משמעותיים חדשים שימנעו צניחה של מחירי הדיור.
מה צופן העתיד?
המגמות המרכזיות הצפויות ל-2024:
1. חשש מירידת מחירים דרמטית? לא במרכז: אמנם, ימשיכו להירשם עסקאות "הנחות" בפריפריה ובפרויקטים מסוימים, אבל כל עוד לא יצא גל משמעותי של דירות חדשות, במיוחד באזורי הביקוש, המחירים צפויים להמשיך לדשדש ולעיתים לעלות.
2. חזרה של משקיעים? אחרי תקופה של מס רכישה גבוה והימנעות ממשקיעים, ייתכן ונראה חזרה מסוימת של קהל המשקיעים – במידה והריבית תרד, הכלכלה תיציב, ויימצאו הזדמנויות ייחודיות, במיוחד במרכז ובערים נתמכות ממשלתית.
3. המשך קיפאון בהתחלות בניה: רמת חוסר הודאות הפוליטית והכלכלית משפיעה על יזמים וקבלנים שנזהרים מלהתחיל פרויקטים חדשים – קיפאון שצפוי להעמיק את מצוקת ההיצע.
4. חוסר ודאות ותלות בהחלטות הממשלה: רפורמות חדשות או תמריצים מהירים מצד משרד האוצר ומשרד השיכון – דוגמת מחיר מטרה – עשויים ליצור שינויים נקודתיים.
5. טיפוס מחירים בשוק השכירות: העלייה בשיעור הישראלים שמעדיפים לשכור במקום לקנות דירה, יחד עם מחסור בהיצע דירות, תמשיך כנראה להעלות את מחירי השכירות, במיוחד במרכז.
לסיכום, שנת 2024 צפויה להיות שנת מבחן משמעותית לשוק הדיור בישראל. לא ניתן להצביע על ירידת מחירים משמעותית באופק המיידי – אולם נראה כי תחזיות הזהירות והמציאות הכלכלית כופות קצב איטי וצפוי למדי של דשדוש מחירים, מצב שימתין לפריצת דרך רגולטורית או כלכלית שתשבור את כללי המשחק ותקבע את כיוון השוק בשנים הבאות. עבור קונים, ייתכן שדווקא חיפוש הזדמנויות בפריפריה ובאזורים חדשים יתגלה כחכם; עבור מוכרים – הזמנים המאתגרים עוד לפנינו.