ישראלים רבים המתינו בשנים האחרונות למפנה בשוק הדיור: הריבית במשק זינקה לגבהים שלא נראו כאן עשור, עלויות המשכנתאות הפכו לנטל כבד, ועדיין – מחירי הדירות ממשיכים לשבור שיאים. התחזיות, שהתבססו על הגיון כלכלי ברור, הבטיחו שהריבית תמנע עליות ותביא אפילו לירידות. אז למה בפועל הדירות יקרות מתמיד?
נתחיל מהבסיס: נדל"ן למגורים בישראל הוא נכס שמחירו תלוי בשורת משתנים – ביקוש והיצע, עלות מימון (כלומר ריבית), רגולציה, השקעות הון בארץ ובחו"ל, וגם פסיכולוגיה של שוק. מסורתית, שיעור ריבית גבוה היה אמור לקרר את השוק: פחות רוכשים, במיוחד זוגות צעירים, יכולים להרשות לעצמם לקנות דירות כשההחזר החודשי קופץ בעשרות אחוזים. אמנם בחודשים הראשונים של עליית הריבית, אכן חווינו האטה משמעותית בעסקאות וקפאון מסוים, אך כעת הנתונים מצביעים על מגמה הפוכה – המחירים עולים, והקונים חוזרים לשוק.
אז מה השתנה? קודם כל, צד ההיצע. ישראל נמצאת כבר שנים במשבר של היצע דירות, שהתעצם עקב עיכובים מתמשכים בהליכי תכנון, רגולציה כבדה, ושיאים חדשים בנטישת עובדים בענף הבנייה. בשנה האחרונה, התחלות הבנייה ירדו בחדות, קצב גמר הדירות קטן, וקבלנים – במיוחד הקטנים – צמצמו קצב שיווק ושחרור דירות כדי להימנע מהפסדים בתקופות של אי-יציבות כלכלית. התוצאה היא מחסור יחסי, וכשיש פחות דירות זמינות – מי שמסוגל לשלם, מוכן להציע יותר.
אבל לא רק צד ההיצע תורם, גם צד הביקוש מגלה דינמיות מפתיעה. עליית מחירי השכירות בכל הארץ מאלצת משפחות לבחור: להישאר שוכרים ולספוג עליות של מאות עד אלפי שקלים בכל חידוש חוזה, או לבצע את הקפיצה ולרכוש דירה למרות הריבית. במיוחד באזורים בהם הביקוש חזק – תל אביב, גוש דן, ערי השרון – יש לא מעט משפחות שמעדיפות להרתם למשכנתא גבוהה בתקווה שהמחירים רק ימשיכו לעלות, מאשר להישאר תלויים בחסדי שוק השכירות הפרוץ.
נוסף על כך, משקיעים חוזרים לשוק בהדרגה. למרות שרווחי ההון ירדו והריבית על המשכנתאות גבוהה, מחירי השכירות שעלו חדות מגדילים את התשואה להשקעה בנדל"ן למגורים, בעיקר בפריפריה ובאזורים מתפתחים. לצד ההון העצמי הגבוה שיש למשקיעים אלה (ופחות תלות במינוף ובהלוואות בנקאיות), הם מזהים הזדמנות – בזמן שצד הקונים הממונפים חושש להיכנס לשוק.
גם לסנטימנט הציבורי תפקיד מרכזי. העובדה שציבור הרוכשים התרגל לראות את מחירי הדירות כמסלול חד-כיווני כלפי מעלה, גורמת לפחד להישאר "מחוץ לשוק" – ומדרבנת רכישות גם בתנאים לא אופטימליים. כתוצאה מכך, כל שמועה על חזרה לעליות, או דוח סטטיסטי מטעם הלמ"ס שמצביע על התייקרות, הופכת לטריגר שמזרז סגירת עסקאות.
ומה עם הריבית? יתכן שהיא מונעת כרגע קריסה בשוק, אך כאשר היצע הדירות קטן, וגם חלק מהמבקשים לרכוש לא באמת יכולים להמתין (משפחות מתרחבות, פרידות, מעברי עבודה), נוצרת תחרות על כל דירה איכותית שיוצאת לשוק – והמחירים שוב מזדחלים למעלה. עד שהמדינה לא תשכיל להגביר משמעותית את היצע הדירות, הריבית תוכל לכל היותר להאט את קצב העליות אך לא לעצור אותן.
לסיכום, גל ההתייקרויות האחרון מדגיש עד כמה שוק הנדל"ן הישראלי אינו צפוי. מי שחשב שהריבית תפתור את המשבר, מגלה שמדובר באמצעי מוגבל מאוד כאשר מושפעים כל כך מחוסרים כרוניים בהיצע, ביקוש חסר פשרות ותחושה ציבורית שהנדל"ן המקומי הוא המפלט הבטוח ביותר. כל עוד המציאות הזו לא תשתנה – כנראה שגם הריביות הגבוהות לא ימנעו את המשך עליית המחירים.