שוק המגדלים למגורים בגוש דן שינה פניה בעשור האחרון בקצב מסחרר. קו הרקיע של תל אביב, רמת גן, גבעתיים והרצליה התמלא בעשרות מגדלי יוקרה, שפרויקטים רבים שבהם מבטיחים איכות חיים שלא נראתה כאן. עם זאת, בשנה האחרונה נשמעות יותר ויותר אזהרות לגבי יציבות השוק, בעיקר לנוכח מגמות מאקרו-כלכליות מדאיגות ושינויים בהרגלי הצריכה של הציבור. האם הקריסה הבלתי נמנעת מתקרבת?
קפיצת מחירים ואשראי מחניק
אחד הגורמים המרכזיים לאיום האפשרי הוא העלייה החדה בריבית במשק: מאלפי שקלים בחודש נוסף למשכנתא, דרך קושי הולך וגובר לקבל אשראי מהבנקים – זוגות צעירים ומשקיעים כאחד מתקשים יותר לממן דירות, במיוחד במגדלים שבהם המחירים גבוהים משמעותית ממחירי "דירות רגילות". ריבוי הפרויקטים שצמחו בקצב מסחרר במהלך העשור האחרון יצר היצע רחב במיוחד – בעידן שבו הרוכשים מצמצמים עסקאות, חלק מהמגדלים כבר מתחילים להציע מבצעים, הטבות והנחות שלא נראו כאן כבר שנים.
עודף היצע – או תחילתה של בועה?
אם בעבר צפינו בעשרות דירות "נחטפות מהנייר", השנה התמונה השתנתה: מי שמבצע מחקר שוק קצר יגלה שמספר הדירות הפנויות למכירה במגדלים החדשים רק הולך ותופס תאוצה. חלק מהיזמים מדווחים על קשיי שיווק, ודירות בפרויקטים מסוימים עומדות ריקות חודשים רבים. תוסיפו לכך את זרם הקרקעות החדשות שנרכשות לבניית מגדלים נוספים, ונוצר מצב בו ההיצע עלול לעלות על הביקוש. כל עוד יש קונים שיכולים לשלם את המחיר – השוק שורד, אבל אם הריבית תוסיף לעלות או שיורגש משבר כלכלי – לא מן הנמנע שנראה ירידות מחירים, או גרוע מכך: מגדלים שיתקשו להימכר כלל.
יזמים בלחץ – ואיך זה משפיע על הקונים?
אחת התוצאות המיידיות היא עליית היצירתיות של היזמים. מבצעים חסרי תקדים לדירות יוקרה, הפחתות מחיר, הקלות בתשלומים ואף אופציות ל"שכירות למטרת רכישה" – כל אלה רק חלק מהניסיונות להתמודד עם המצב. יש שיאמרו: זו התקופה הנכונה למי שיש בידיו הון נזיל ורוצה לנצל משבר לתפוס דירה יוקרתית במחיר נמוך יחסית. מנגד, מי שכבר רכש דירה במגדל לפני שנה או שנתיים, חושש משחיקת ההון שלו אם מחירי הדירות יירדו בשיעור משמעותי בשוק שניוני.
אבל האם אנחנו באמת בפתח של קריסה?
כמו תמיד בנדל"ן – קשה לדעת. נכון להיום, רבבות יח"ד חדשות מקבלות טופס 4 בשנה בגוש דן, תוך שטחיים אדירים של בניה עתידית. בשוק שמחירי ההון תלויים כל כך במצב הבנקים והכוונת הרגולציה, כל עליה נוספת בריבית – עלולה להצית "פאניקה" בקרב מוכרים, ולעורר גל הורדות מחירים שיתפשט כמו אש בשדה קוצים. יזמים בעלי חוסן פיננסי ישרדו, אך הבינוניים והחדשים – עשויים למצוא עצמם מתקשים לשרוד.
המסקנה: הגיעה העת לנהוג בזהירות
למרות הכל, שוק מגורי המגדלים בגוש דן לא עומד בפני קריסה מיידית – אך כל הסימנים מעידים על התחממות יתר, והמשקיעים והרוכשים צריכים לפעול בשכל ולהיזהר מהבטחות נוצצות. האם המפולת מעבר לפינה? את זה נדע כנראה רק בעוד שנה-שנתיים, כשהשוק ייבחן את עוצמתו מול תנודות הכלכלה העולמית, מצב הריבית והשפעות הביקוש המקומי. עד אז – כדאי לנשום עמוק, לבדוק לעומק כל פרויקט, ולזכור: לא כל הנוצץ הוא זהב, גם לא כשמדובר בדירות בקומה 30.