בשוק הנדל״ן המשרדי בישראל, ובפרט בתל אביב, מתחוללת לאחרונה פרדוקס שעלול להשפיע על כל התעשייה: מחירי השכירות למשרדים דווקא עולים, על אף שהביקוש מצד שוכרים נמצא בירידה בולטת. איך אפשר להסביר מצב שבו שוק שמציג עודף היצע וחברות רבות מקטינות שטח או עובדות במודל היברידי, עדיין רושם עליות מחירים?
נפתח בנתונים: על פי דו״חות מהחודשים האחרונים, חלה ירידה משמעותית בביקוש לשטחי משרדים – חברות הייטק קטנות וגדולות כאחד מצמצמות משרדים, עוברים לעבודה מהבית או משלבים מודל היברידי, ומוסדות פיננסיים לא ממהרים להרחיב, חלקם אף מצמצמים. התוצאה – בנייני משרדים עם יותר ויותר משרדים פנויים, ומודעות השכרה שממלאות את לוחות הנדל״ן ברשת.
למרות כל אלה, מחירי השכירות לא מתכווצים – אלא להיפך. דו״חות רבעוניים של חברות נדל"ן ותיווך מראים על עלייה שנתית במחירי השכירות, גם באזורי ביקוש מרכזיים תל אביב, רמת החייל, מתחם הבורסה ושדרות רוטשילד. לעיתים, המחירים אף שברו שיאים מריבע לריבע. איך זה קורה?
הסיבה הראשונה היא התנהגות המשקיעים בעלי הנכסים. בנייני משרדים חדשים שנבנו בשנים האחרונות, מחזיקים ברמת מימון גבוהה, שמחייבת בעלי הנכסים לשמור על רמת הכנסה מסוימת כדי לעמוד בהחזרים. הם יעדיפו להותיר משרדים ריקים לתקופה, במקום להוריד מחירים ולחתום על חוזים "זולים" לטווח ארוך, במיוחד תחת התחייבות לבנקים או לקרנות מימון.
סיבה שנייה, היא פער בין השוק הרשמי לשוק האפור: עסקאות היד שניה ולעיתים תתי-השכרות לא מתועדות במחירים נמוכים, מה שמשמר את הרושם הכללי שהמחירים אינם נשחקים. ישנן עסקאות בודדות במחירי רצפה – אך הציבור הרחב לא נחשף אליהן, ובעלי הנכסים ממשיכים להצמיד דרישות למחירים מהשיא.
הגורם השלישי הוא ציפיות השוק כלפי העתיד: רבים מבעלי הנדל"ן בטוחים שהמצב ישתנה, והביקוש יחזור עם התאוששות שוק ההייטק או שינויים רגולטוריים. לכן יש רצון לשמר את רמות המחיר הנוכחיות, גם במחיר של רמת ניצול נמוכה בשטחי המשרד.
בנוסף, לא כל האיזורים נולדו שווים – ישנם אזורי יוקרה ודגל (כדוגמת שדרות רוטשילד) שגם בשפל הביקוש, שומרים על שוכריהם ונהנים ממהלך מיתוג שמאפשר להמשיך ולהציב תג מחיר גבוה. לעומתם, מגדלים ותיקים יותר באזורי תעשייה וסחר סובלים מלבטים – אך מחירי השוק נקבעים לפי המתקדם, לא לפי הנגררים.
ומה הלאה? יש מי שחוזה תיקון מחירים בהמשך, בעיקר אם מגמת המעבר לעבודה היברידית תמשיך והיצע המשרדים ימשיך לגדול בעקבות עשרות פרויקטים חדשים שצפויים להסתיים בשנתיים הקרובות. מנגד, עולה הטענה שבעלי הבניינים יעדיפו להמיר שטחים לשימושים נוספים כגון מסחר, מגורים או מלונאות – וימנעו בכך ירידת מחירים חדה.
דבר אחד בטוח: הדיסוננס שבין ירידת הביקוש לעליית המחירים, מדרבן שחקנים רבים בשוק – שכירים, יזמים, משקיעים – לעמוד על המשמר ולהבין שלא תמיד חוקי ההיצע והביקוש פועלים כפי שלימדו אותנו בספרי הכלכלה. ייקח זמן עד שנדע אם מדובר בבלוף שיתפוצץ או בביטוי לתחכום וגמישות של השוק המקומי.